İmarlı arsa ne demek? İmarlı arsa, belediyenin onaylı imar planı içinde kalan ve üzerine yapı yapılabilen parseldir. Tarla ve bahçe ise tarımsal vasıflıdır. Bu yüzden üzerlerine ev yapmak kural olarak mümkün değildir. Aydın’da satılık tarla ya da arsa ararken bu fark doğrudan cebinize dokunur. Bu rehberde üç kavramı ve alım öncesi kontrolleri anlatıyoruz.
İmarlı arsa ne demek, tarladan farkı ne?
Tarla ile arsa arasındaki fark, tapudaki vasıftır. Tapu kütüğünde bir parselin “vasfı” (niteliği), üzerinde ne yapabileceğinizi belirler:
- Tarla: Tarımsal üretime ayrılmış, sulu veya kuru tarım arazisidir. İmar planı dışında kaldığı için üzerine konut yapılamaz.
- Bahçe: Meyve, sebze ya da süs bitkisi yetiştirmeye uygun, tarımsal vasıflı bir parseldir. Belediye sınırına yakın bazı bahçelerin ileride imara açılma ihtimali vardır.
- İmarlı arsa: Onaylı imar planı içindedir. Yapı ruhsatı alarak konut, ticari yapı ya da karma kullanımlı bina yapabilirsiniz.
Germencik’te bahçe ya da Çine’de arazi ararken bu farkı gözden kaçırmayın. Aksi hâlde “ucuz arsa” sandığınız parselin, üzerine hiçbir şey yapamayacağınız bir tarla olduğunu tapudan sonra öğrenebilirsiniz.
Tarlaya ev yapılabilir mi?
Genel kural şudur: tarım arazisine konut yapılamaz. Ancak bazı istisnalar vardır:
- Tarımsal yapılar: Sera, ahır ve depo gibi yapılar, belirli koşullarda ve izinle mümkündür.
- İşletmeye hizmet eden konut: Çiftlik evi gibi bir konut, belirli büyüklük ve şartlarda mümkün olabilir. Bunun için ilgili müdürlüğün onayı gerekir.
- Standart konut: Parsel imar planına girip “arsa” vasfı almadan ruhsat alamazsınız.
Bu yüzden “bahçeme ev yaparım” diye tarla almayın. Önce belediyeden ve Tarım ve Orman İl ya da İlçe Müdürlüğü’nden yazılı bilgi alın.
Hisseli tapu ve ifraz
Söke ve Germencik’teki tarla ve bahçe ilanlarının önemli bir kısmı, mirasla paylaşılmış hisseli parsellerdir. Hisseli tapuda arazinin belirli bir köşesini almazsınız. Aldığınız şey, tapudaki oransal bir paydır. Bunun pratik sonuçları şunlardır:
- Bütün hissedarlar anlaşmadan arazi fiziksel olarak bölünemez (ifraz).
- İfrazda asgari parsel büyüklüğü, imar durumu ve tarım arazisi bütünlüğü gibi kurallar devreye girer. Her parsel ifraza uygun değildir.
- Diğer hissedarların şufa (ön alım) hakkı vardır. Bu hak çoğu zaman satışı uzatır.
Mümkünse tam tapulu, ifrazı tamamlanmış parselleri seçin. Hisseli bir parsel cazip geliyorsa, diğer hissedarlarla ilişkiyi ve ifraz ihtimalini almadan önce netleştirin.
Alım öncesi belediye ve tapu kontrolleri
Tarla, bahçe ya da arsa fark etmez. Her alımdan önce şu kontrolleri yapın:
- Tapu kaydı: Güncel tapuyu ve varsa şerh, ipotek ya da haciz kayıtlarını sorgulayın.
- İmar durumu belgesi: İmar durumu sorgulamak için parselin bulunduğu belediyeye başvurun. Birçok belediye bu sorguyu internetten de sunar. Bu belge, parselin arsa mı tarım arazisi mi olduğunu resmî olarak gösterir.
- Çap ve aplikasyon: Sınırların tapudaki koordinatlarla örtüştüğünü lisanslı bir harita mühendisine ölçtürün.
- Kadastro ve ifraz durumu: Parselin hisseli olup olmadığını, devam eden bir ifraz ya da dava olup olmadığını kontrol edin.
En sık hata, imar durumu belgesi yerine satıcının sözüne güvenmektir. “Arsa” diye sunulan bir parsel resmî belgede tarım arazisi çıkarsa, pazarlık baştan değişir.
Kısacası, bir parselin gerçek vasfını her zaman imar durumu belgesi gösterir. Zeytinlik almayı düşünüyorsanız zeytinlik alım rehberimiz, tapu masrafları için de tapu harcı ve diğer masraflar rehberimiz işinize yarayacaktır.
Görseller temsilidir. Yasal oran, süre ve tutarlar değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan güncel bilgiyi teyit edin.
